核心提示:显然,房地产市场一边在海水,一边在火焰。然而,寡头局面,对于房地产市场供应来说,并不是好事!

融资门槛大幅抬升,中小房企资金压力越来越大,越来越多中小开发商资金链面临断裂风险,中小房企拿地态度变得更为谨慎。今年1-7月,全国土地市场流拍土地数量达到 419 幅,对比去年同期的 235 幅上涨 78%,创下历史纪录。

相对于中小房企的窘迫,大型房企日子越来越好,寡头格局已经初露端倪。目前,全国前20强房企的市场份额已从去年底的26.8%提升到今年上半年的36.3%,市场集中度提升速度明显加快。

显然,房地产市场一边在海水,一边在火焰。然而,寡头局面,对于房地产市场供应来说,并不是好事!

特别是在全国三四线城市的库存经过两年的棚户区改造后,已经跌到了近十年以来的最低点!这个时候,继续收紧中小房地产企业的融资,致使其无法开工,只会让“缺货”局面更加严峻。

地产寡头治下的房地产市场,又会如何呢?被称为先试先行的深圳房改中,最人瞩目的一条就是,市场商品住房占40%左右。楼市有限的供给,正在随着房地产寡头的日益强大,商品房土地出让的倾向性压缩,国内楼市香港化将更加显著。

变化一:融资门槛大幅抬升,中小房企资金压力陡升

房地产企业回收现金流的压力越来越大。4月份以来,中国最大的房地产企业——碧桂园的高周转要求下,坍塌事故频发。而更多中小企业,在融资门槛大幅抬升的情况下,资金链面临断裂危险,今明两年中小房地产企业都将面临高度紧张的资金压力。

先看两则新闻:

1、7月27日,秦皇岛22家开发商被列入失信“黑名单”

秦皇岛目前审核了全市的房地产开发商资质,将22家房地产开发商列入黑名单!

2、7月20日,黑龙江141家失信的房地产开发商被曝光

黑龙江省纳入失信被执行的房地产开发企业,将停止其办理新建商品房买卖网上签约、存量房买卖合同网上签约和房屋交易手续;限制新项目准入,在全省范围内禁止新项目开发建设。

主要是债务纠纷、资金链出现严重问题、承建商撤离工地、扫尾工作迟迟不能进行、交房遥遥无期等。简单说就是开发商资金链可能断了,项目可能烂尾了。

众所周知,资金链是房地产竞争的核心竞争要素,往往融资额度的多寡决定了一家房地产企业的生死存亡。在近年来,房地产多城调控升级的情况下,房地产开发贷白名单越发严格、资管新规严控非标等举措进一步抬高了行业融资的门槛。

根据申万宏源证券的测算:

2017年76%的房地产融资额集中于行业前30强以外的房企手中,但是这些企业的权益销售份额仅为31%。这意味着中小房企对外部资金的依赖度较高,通过外部融资收缩倒逼中小房企退出的空间较大。

在宏观资金角度看,今明两年房地产企业都将面临资金压力高度紧张时刻。

1、 目前,银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通,信用融资风险统一管控,而这份白名单的长度正在缩短。

2、 今年,房地产信用债的发行主体中上市公司、中央国企、销售TOP30和资产规模1000亿以上房企占比出现明显提升。头部企业利率走低,而中小房企利率仍然居高不下。

3、 根据资管新规要求,预计2020年后非标产品投向房地产的规模将大幅缩减。由银行非标理财的规模倒算,房地产行业非标融资余额约4至5万亿,假设90%的非标产品不续发、年均减少三分之一,则2018-2020年年均非标融资减少1.4万亿,占2017年行业融资总额的9.1%。

4、 从房地产行业的偿债压力时点来看,明后两年是房企信用债的偿还高峰,今年四季度和明年一季度是信托偿还高峰,2020年前非标偿还的压力都将存在,可见今后几年房地产将是行业资金压力最大的时刻。

变化二:资金压力下,全国土地流拍增多

严厉的调控政策不仅大幅降低了房企的融资可得性,随着调控时间的拉长,房企的现金流正在受到损害。2017年以来,房企开发资金来源同比增速持续下行,房企对销售回款的依赖度快速上升,6月定金及预收款和销售款项占房企所有融资来源的比例分别高达33%和47%,均处于历史最高位。

东兴证券分析师池光胜:

在外部融资条件收紧,且下半年还有大量债务到期的背景下,房企对销售回款的依赖度会越来越高。房企的资金压力在土地市场上已经开始显现,一方面销售走弱已对房企的拿地面积经构成负面影响,PSL增量下降也会在一定程度上影响房企在部分依赖棚改货币化的城市的拿地积极性,另一方面近期100大中城市住宅用地流拍现象明显增多,杭州、苏州和合肥等强二线城市开始出现土地流拍现象,除央企和大型房企外,其他房企的拿地资金约束越来越大,地方国企越来越集中在本地拿地。

根据克而瑞数据显示,2018年1-7月份,全国经营性用地的土地成交幅数达到17839幅,同比上涨17%,但流拍土地数量达到419幅,对比去年同期的235幅上涨78%,增长速度更快。流拍率也从1.54%上涨到2.35%,土地流拍的情况相比去年同期更加普遍。

显然,今年以来房企融资压力较大,中小房企拿地态度变得更为谨慎,对于热点城市、热门区域的地块也不再盲目参拍,土地 市场经历了2017年的高热度后,今年已经逐步趋于理性。

但是,从上图情况看,相对于中小企业的谨慎,大型房企仍然在积极拿地。根据财政部的统计数据来看,今年上半年,地方政府获得的土地出让金26941亿元,同比增长43%。

变化三:房企头部效应越发显著

过去10年,每到房地产市场调整时,房地产行业就会掀起一轮整合潮。在楼市调控不断深入的背景下,龙头房企市场占有率正在跳跃式增长。

当下,大中型房企拼的是变现能力!变现能力越强,日子就会越滋润,头部正在逐渐形成“BWH”格局。今年上半年,碧桂园、万科、恒大三家的销售额均超过了2000亿元,占据房地产市场前三。目前,全国前20强房企的市场份额已从去年底的26.8%提升到今年上半年的36.3%,有预测认为,到2020年,前20强房企很有可能发展达到50%市场份额。

其实,从今年上半年的情况看,房地产行业百强销售规模已经大大预期增长,百强实现销售额4.59万亿元,同比增长37%,6月贡献1.12万亿元,同比增长48%,创市场单月销售金额历史新高。按1-5月全国销售规模计算,百强企业市占率将达70%。而其中,前20强份额已经占据到了36.3%。

显然,房地产企业的头部效应越发明显,呈现出强者越强的特点,未来大约70~80%的中小房地产企业可能都将面临着被兼并、合并的风险。其实,在海外成熟市场上,行业前10强的销售金额集中度大约在30-40%,国内的前20强份额已经占据到了36.3%。

当前房企的主要任务是千方百计提高年销总额,300亿、500亿、1000亿、3000亿和5000亿等形形色色的“俱乐部”成为房企的主要进取目标。

2017年,年销超过5000亿元的房企数量历史性地达到了3家,TOP10标准超过了1500亿元,TOP30门槛提升了51%。

2018年1-7月,碧桂园总销高达4600亿元,TOP3总销均超过了3400亿元,保利和融创都在2200亿元以上,初步预计2018年年销总额超过5000亿的房企数量有望增至4家,销售冠军突破6000亿元大关应无悬念,TOP10标准可能会在1800亿元左右,TOP30门槛应该在700亿元以上。

变化四:楼市“缺货”行情将更加严峻

无论如何,随着房地产企业总量的萎缩,头部企业越发强势,对于市场供应来说,并不是好事!特别是在当下房地产市场的旺盛需求的情况下,可能进一步加剧国内城市房地产供给明显不足的困局。

光证资管首席经济学家徐高:

在2005年之前的8年,我国土地出让总面积的年平均增速为28%。而在从2005至2017年这13年中,土地出让年平均增速仅为-4%,比前些年下了个大台阶。城镇住宅完工面积增长也走出了类似轨迹,平均增速从2005年前的17%下降到之后的4%。随着土地和房屋供给增速的大幅下滑,房价增长明显加快。因此可以说,土地和房屋的供给不力是过去十多年来我国城市房价持续上涨的根本原因。

值得注意的是,在中小房地产企业纷纷面临融资难题,无法开工的同时,全国三四线城市的库存经过两年的棚户区改造后,已经跌倒了近十年以来的最低点!

根据今年上半年,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米,环比减少0.2%,同比减少8.0%。观察历史数据,2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现出近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。

具体来看,一线城市、二线城市、三、四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月,与5月份相比,一、二线城市存销比有所反弹,而三、四线城市继续收窄。 

更重要的是,三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值是2009年以来的月度最低值,即最近10年中,三、四线城市的去化周期达到了最低值。在存销比小于6个月的24个城市中,17个城市为三、四线城市。

显然,全国房地产库存水平正在持续下跌,而6月份房地产销售创下历史性新高,房地产正在正步入到“缺货”的阶段,这也可以解释今年上半年房价持续上涨的现象。这个时候,继续收紧中小房地产企业的融资,致使其无法开工,只会让“缺货”局面更加严峻。

而面对楼市“缺货”局面更加严峻的同时,中国改革开放的最前沿——深圳,已经扔出了重磅炸弹。8月3日,被称为先试先行的深圳房改,终于正式落地。最值得关注的一条就是,市场商品住房占40%左右!继续严格实施房地产市场调控政策,坚持以中小户型商品房为主。

这是中国房地产的历史性转折,是全国住房体制二次巨变。显然,今后市场供应的商品住房将进一步减少。楼市有限的供给,正在随着房地产寡头的日益强大,商品房土地出让的倾向性压缩,国内楼市香港化将更加显著。

互动:国内楼市香港化,会不会让房价更高?

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