核心提示:深圳,终于扔出了重磅炸弹。它正式宣布:住房体制二次巨变!很多人可能还不明白深圳房改的意义,这不仅仅是简单的一次楼市调控,更意味着楼市制度的一次重大转向!

时代巨轮,訇然转向!

昨天,中国改革开放的最前沿——深圳,终于扔出了重磅炸弹。它正式宣布:住房体制二次巨变!

8月5日,深圳最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》正式发布,这意味着,被称为先试先行的深圳房改,终于正式落地!

很多人可能还不明白深圳房改的意义,这不仅仅是简单的一次楼市调控,更意味着楼市制度的一次重大转向!

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房价为何连连暴涨?

关于中国楼市,最大的未解之谜就是——为何房价连连暴涨?为何调控迟迟未能见效?

答案要从根源找起。

过去,我们的住房制度学习是香港那一套,靠卖地来取得土地财政。

也就是靠地方政府垄断土地供应,通过融资平台实现土地资源收储及抵押,廉价把土地征收过来,再转手高价拍卖掉,独享了土地一级开发的增值收益,拿到丰厚的土地出让金,进而维持高负债、高投资、高增长的发展模式。

开发商天价拿到的地,自然要卖天价的房。

在这一模式下,香港的地价越来越贵,房价越来越高,绝大部分人一生都为一个狭小的房子而终年奋斗,生活凄苦可见一斑。

香港地方小,才几百万人,但是中国内地是十四亿人口,如果学习香港模式,十多亿人口被高房价折磨,那就是整个社会的大问题。

更何况,香港模式已经成功实现城市化,所有居民都已经进城,而且所有土地已经在政府手里。

所以,虽然香港的地价和房价疯狂飙涨,但是却不会存在失地流民的情况,而我们的广大农民群体的利益却受到侵害,城乡差距也进一步扩大。

这种发展模式,不啻于“鸦片“,短期可以巨大收益;可是,从长期来看,却在慢慢侵蚀中国经济,透支大国发展的未来!

于是,时至今日,我们陷入了一个“两难困境”——若是房价要继续狂飙滥张,那么居民企业不堪重负;然而若是房价一旦下跌,地方ZF的收入和银行背负的巨额债务怎么办?

地产绑架的不仅是经济,恐怕更是国运。显然,这种模式也许从一开始就是错的。

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95%的人都能买得起房?

那么,继香港之后,我们还能向谁学习?

答案是新加坡。

新加坡是个名副其实的小国,国土面积只有626.4平方公里,如此弹丸小国却在世界上第一次兑现“居者有其屋”的承诺,以政府的力量实现了绝大多数国民的安居梦。

更重要的是,新加坡的经济并没有被房产绑架,主要的财富来源是外贸和产业,已经成功跻身于世界主要产业发展强国之列。

那么,新加坡是如何做到的?对于我们而言又有何借鉴意义呢?

新加坡的住房体系以公共为主,私宅为辅。在立国之初,便将公共住房建设作为优先任务,目前形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。

新加坡的组屋类似于我们的“廉租房”,一般是政府出资购买,然后租给穷人,租金只是象征性收取,只占穷人收入很小的一部分,甚至占到了整个住房市场8成。

新加坡组屋的每平米房价被严格限定在城市月均收入的2倍,换句话说一个家庭一个月能买1平米的这种组屋,由于这种房子不大,通常也就是50-60平米,如果是新婚夫妇,大概5年时间就能买的起这样的房子。

除此之外,新加坡在核实收入后,可以通过多渠道发放最多80-90%的贷款,那么也就是说新婚夫妇半年到一年就能攒到首付,这样低收入居民就能早日住到房子。

新加坡的共管公寓类似我们的“共有产权房”,这部分比组屋更上一层,价格只是纯商品房的7成,每平米房价大概比家庭月收入的1.5倍左右,换句话说一个家庭买一套这样的房子,需要努力10年左右,这种房子10年后可以自动私有化。

在如此大的保障房供给之下,新加坡的商品房也不怎么涨价,现在平均价格也就是组屋的三倍,也就是说一个家庭奋斗15年,怎么也能买套商品房了。

而为了保正不被不法之徒薅羊毛,新加坡制定了严刑峻法。

规定申请组屋要提交真实合法的材料,如果有弄虚作假会被罚款甚至6个月监禁,另外这个房子也是5年不许卖,过了5年要卖还得当地政府部门审核批准,基本上杜绝了炒房的可能。

简而言之,就是把房子分为保障房和商品房两大类,保障房由政府主导,属于公共属性,专门面向普通居民;而商品房归于市场,专门服务于有钱人,爱涨多少涨多少,这部分将是政府的收入主要来源。

另外在面积方面,执行区别化对待,福利性质越强的居所,面积越小,反之则越大。以防止这种政策变成生产懒人的温床。

这样一来,低收入群体的“有房可住”与地方政府的“有钱可收”,这两个看似无解的矛盾就能完美解决。

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我们正在迎来“住房公有制”时代!

了解了这两个城市的制度,我们再回头来研读深圳的“房改”政策,便可以看到很多与新加坡的相似之处。

➤ 从2018年起,在新增居住用地中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地供应只有40%。

➤ 到2035年,新增建设筹集各类住房将达170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量将不少于100万套。

➤ 人才住房:价格为市场价的60%左右,面积小于90平,可租可售。

➤ 安居型商品房:价格为市场价的50%左右,面积小于70平,重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民,可租可售、以售为主。

➤ 公租房:租金为市场价的30%左右,特困及低保、低保边缘家庭最低可降至10%。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,面积30-60平为主。

由此可见,60%的新增住房是政府控制的政策性住房,市场上新增的商品房只占总量的40%。保证一定小规模数量的商品房供应,既为高端需求提供了出口,而商品房的稀缺性也保证了房价不跌,为地方收入提供条件。

可以见得,中国住房供应的结构正悄然发生变化——1998年“房改”之后历经二十年,我们正在迎来新的“住房公有制”时代!

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楼市未来何去何从

那么,若是“深圳”的房改模式在全国推行,那么接下来中国会出现两种情况,一部分是开发商建设的真正的商品房,这部分地价高、房价高。

另一部分是政府建设或者政府控股的国有企业建设的大量租赁房,这部分土地出让价低,租金低。

未来,中国将会形成一套以新加坡为师而兼具“中国特色”的住房模式——商品房(市场化,价高者得)+平价住宅(共有产权房,封闭运行,去投资属性)+租赁住房(中低端市场,租购同权)+保障房(穷人)。

在这个体系中,政府会维持强有力的存在,也会握有越来越多的可调配资源,不会将住房问题全托于市场自有调剂。

可见,未来越加稀缺的“商品房”,很可能就会成为有钱人的游戏,而地方也可以从40%的商品房供地中赚取财政收入。

而对于绝大多数买不起房的人,以后可以申请保障性住房,也可以申请公共租赁住房,一样有房可住。

未来城市要划分阶层,买房也要划分阶层。以不同的房屋对应不同的群体,真正实现“居者有其屋”!

不过问题也是显而易见的,毕竟新加坡与我国国情差距极大,新加坡人口不足500万,政府高效廉洁,人均收入和人均教育程度又极高,而我们可是有14亿人!

况且,新加坡是一级财政,因此有充足的财力来搞全民的保障房建设,恐怕在全国,像深圳这样,不必依赖土地财政就能取得充足经济收入,进而能够有底气搞保障房建设的城市不多,估计也就是一线和几个强二线。

另外,即使有财力建设了足够的保障房,那么保障房真的能保障吗?毕竟,我们的房子背后还要绑架众多资源,比如教育、比如医疗!

那么,除了房价、除了房屋质量等硬性条件之外,保障房是否能与商品房享有同等的权利呢?

这就要归结于“租购同权”长效机制的问题了。虽然这个问题提法已久,然而具体政策的落地,却迟迟不见踪影。

其实,对于我们普通人而言,什么“制”不重要,重要的能让我们有房可住、有权可享,让大家都能有“获得感”。

互动:你觉得出这些政策,真的会让房价下跌吗?

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